- 정부의 비거주 1주택 종부세 9억 축소안이 공식 철회되어 현행 12억 원 기본공제가 유지됨.
- 12억 초과 주택에 2년 미거주 시 장특공은 표 2(80%)가 배제되고 표 1(최대 30%)만 적용됨.
- 국내 1주택 미거주자와 해외 체류에 따른 세법상 비거주자는 과세 체계가 완전히 분리됨.
비거주 1주택 공제 혜택은 정부가 검토했던 종부세 9억 원 축소안을 전격 철회함에 따라 현행 12억 원 기본공제가 그대로 유지된다. 다만 실거주하지 않은 1주택의 양도세 장기보유특별공제는 일반 자산 공제율이 적용되므로 세목별 적용 요건을 정확히 구분해야 한다.
비거주 1주택 공제 종부세 12억 유지와 양도세 장기보유특별공제 산정표
비거주 1주택 공제 적용 시 가장 혼동하기 쉬운 ‘실거주하지 않는 국내 1주택자’와 ‘해외 체류 세법상 비거주자’의 과세 기준을 비교하면 다음과 같다.
| 구분 | 종부세 기본공제액 | 12억 초과분 장특공 | 1주택 양도세 비과세 |
|---|---|---|---|
| 국내 거주자 (2년 이상 실거주) | 12억 원 (현행 유지) | 최대 80% (표 2 적용) | 12억 원 이하 비과세 |
| 국내 거주자 (실거주 미충족) | 12억 원 (축소안 철회) | 최대 30% (표 1 적용) | 12억 원 이하 비과세 (비조정) |
| 세법상 비거주자 (해외 체류) | 9억 원 (일반 공제) | 최대 30% (표 1 적용) | 원칙적 비과세 불가 |
정부가 세제개편안에서 추진했던 비거주 1주택 종부세 9억 원 축소안이 입법 의견 수렴을 거쳐 공식 철회되면서, 실거주하지 않는 1주택자도 공시가격 12억 원 기본공제와 세부담 상한 150%가 유지된다.
반면 양도소득세는 실거래가 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 실거주하지 않으면 1주택 장특공(표 2: 최대 80%)이 전면 배제되고 일반 자산 공제율인 표 1(연 2%, 최대 30%)만 적용된다.
1가구 1주택 비거주 상태 양도세 비과세 요건 및 거주자 판정 기준
국내 거주자가 취득 당시 비조정대상지역에 있던 1주택을 임대 준 상태에서 양도하면 실거주하지 않아도 실거래가 12억 원 이하 구간까지는 양도세 비과세가 정상 적용된다.
하지만 해외 이민이나 장기 국외 파견으로 소득세법상 ‘비거주자’로 신분이 전환된 경우에는 일반적인 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.
- 해외 출국 2년 이내 양도 특례 확인: 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 전 세대원이 출국한 경우, 출국일로부터 2년 이내에 국내 주택을 매도하면 비거주자 신분이라도 12억 비과세 특례를 인정받는다.
- 국내 생계 거점 사실관계 검토: 국외에 머물더라도 국내에 생계를 함께하는 가족이 살고 있거나 주요 자산 기반이 국내에 형성되어 있다면 거주자로 판정받을 여지가 있다.
- 재입국 후 거주자 신분 회복 후 양도: 출국일로부터 2년이 지난 상태라면 즉시 매각하기보다 국내로 재입국하여 183일 이상 거주성을 회복한 후 매각 일정을 잡는 편이 세액 방어에 유리하다.
>>다주택자 보유세 기준 2주택 3주택 종부세율과 공제액 총정리
비거주 1주택 보유세 종부세 공제액과 세액 방어 실전 가이드
매년 6월 1일 과세기준일로 부과되는 비거주 1주택 보유세는 실거주 여부와 무관하게 국내 거주자라면 단독명의 기준 12억 원의 종부세 기본공제를 적용받는다.
부부 공동명의 1주택자 역시 1인당 6억 원씩 총 12억 원의 기본공제가 유지되며, 공동명의 1주택 특례를 신청할 경우 고령자·장기보유 세액공제를 선택하여 적용받을 수 있다.
- 종부세 9억 축소안 백지화: 임대를 준 비거주 1주택자도 다주택자와 동일한 9억 원으로 기본공제가 축소되지 않고 12억 원이 적용된다.
- 세법상 비거주자 종부세 유의: 해외 체류로 세법상 비거주자가 된 소유자는 1세대 1주택자 특례가 배제되어 일반 공제액인 9억 원만 차감된다.
- 고령자·장기보유 공제 실거주 요건 점검: 종부세 최대 80% 세액공제는 1주택 단독명의 거주자에게 제공되며, 비거주자에게는 지원되지 않는다.
추가로 궁금한 점 (FAQ)
Q. 비거주 1주택 종부세 기본공제가 9억 원으로 내려가지 않고 12억 원이 유지되는가?
A. 그렇다. 정부가 세제개편안에 포함했던 비거주 1주택 기본공제 9억 원 축소 및 세부담 상한 200% 인상안을 공식 철회함에 따라, 실거주하지 않는 1주택자도 현행 12억 원 기본공제(부부 공동명의 12억 원, 세부담 상한 150%)가 그대로 유지된다.
Q. 1세대 1주택자가 10년 보유했으나 거주하지 않은 15억 아파트를 팔면 장특공은 얼마인가?
A. 최대 20%만 공제된다. 12억 원 초과 고가주택은 2년 이상 실거주하지 않으면 1주택 장특공(표 2)이 전면 배제되고 일반 표 1이 적용된다. 따라서 10년 보유 기준 연 2%씩 계산된 20% 공제율만 과세 대상 양도차익에 적용된다.
Q. 국내 1주택을 임대 준 채 해외로 출국한 지 3년이 넘었다면 양도세는 어떻게 되는가?
A. 비과세 특례를 받지 못하고 일반 과세된다. 해외 출국 후 2년 이내 양도 특례 기간을 경과했기 때문에 세법상 비거주자로서 12억 원 비과세가 배제되며 일반 세율과 일반 장특공(표 1 최대 30%)으로 양도세가 산출된다.
마치며
비거주 1주택 공제는 종부세 9억 원 축소안 철회로 보유세 부담을 덜었으나, 양도세 장특공에서는 2년 실거주 미충족 시 최대 공제율이 30%로 제한되는 엄격한 기준이 유지된다. 주택 처분 전 본인의 거주 일수와 세법상 신분을 정밀하게 대조해 보고 전문 세무사와 상담을 거쳐 최적의 매각 전략을 수립하길 바란다.
⚠️ 주의 및 면책사항: 본 포스트는 기획재정부 국무회의 의결 사항 및 대한민국 소득세법·종합부동산세법을 기반으로 작성되었습니다. 납세자별 거주 사실관계와 출국 경위에 따라 개별 과세 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 신고는 전문 세무사와 진행하시길 알립니다.
최종 업데이트: 2026년 9월 1일
