- 다주택자의 종합부동산세 기본공제는 합산 공시가격 9억 원이 적용됨.
- 2주택자는 가액과 무관하게 중과세율이 전면 폐지되고 기본세율을 적용받음.
- 3주택 이상 소유자라도 합산 과표 12억 원 이하는 일반세율로 과세됨.
다주택자 보유세 기준은 매년 6월 1일 소유 현황을 바탕으로 재산세와 종합부동산세를 합산하여 결정된다. 2주택 중과 폐지와 과표 구간별 세율 개편 사항을 정확히 대입해야 불필요한 과세 부담을 피할 수 있다.
다주택자 보유세 기준 2주택 3주택 세율 및 과세표준 비교
주택분 종합부동산세는 인별 합산 공시가격에서 기본공제액을 차감한 후 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 산출한다.
| 과세표준 구간 | 1주택·2주택 일반세율 | 3주택 이상 중과세율 | 기본공제액 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 다주택 9억 원 (1주택 12억 원) |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% | |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% | |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% | |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% | |
| 50억 원 초과 | 2.0% ~ 2.7% | 4.0% ~ 5.0% |
개편된 세법에 따라 조정대상지역 여부와 상관없이 2주택자까지는 전액 기본세율(0.5%~2.7%)이 적용되어 세부담이 대폭 정상화되었다.
3주택 이상 다주택자라 하더라도 합산 과세표준이 12억 원 이하인 구간까지는 일반세율과 동일한 0.5%~1.0%를 적용받기 때문에 중저가 주택을 여러 채 보유한 경우 급격한 세금 폭탄을 피할 수 있다.
1주택자 보유세 차이점과 6월 1일 과세기준일 잔금 정산
1세대 1주택 단독명의 소유자는 공시가격 12억 원까지 기본공제를 받고 최대 80% 고령자·장기보유 세액공제를 받지만, 다주택자는 기본공제가 9억 원으로 제한되며 세액공제 혜택이 배제된다.
- 과세기준일 매매 타이밍 조율: 6월 1일 시점에 등기부상 소유권을 보유하거나 잔금을 완납한 자가 당해 연도 재산세와 종부세를 전액 납부해야 한다.
- 매도인의 잔금일 설정: 주택을 매도하는 입장이라면 잔금 청산일과 소유권 이전등기 접수일을 과세기준일인 6월 1일(당일 포함)까지 완료해야 당해 연도 보유세 전체가 매수인에게 부과되어 매도인의 세부담을 없앨 수 있다.
- 매수인의 잔금일 설정: 반대로 주택을 매수하는 입장이라면 잔금 지급일을 6월 2일 이후로 설정해야 취득 첫해 보유세 부과를 방어할 수 있다.
양도소득세 중과 배제 연계 및 다주택 자산 관리 절세 팁
보유세를 절감하기 위해 주택을 정리할 때는 매년 누적되는 보유세와 매각 시 발생하는 양도소득세의 총액을 정밀하게 대조해야 한다.
다주택자 양도세 중과 배제 조치를 활용하면 기본세율(6~45%)과 함께 최대 30%의 장기보유특별공제(표 1)를 적용받을 수 있어 자산 구조조정의 실익이 커진다.
- 양도 순서의 전략적 설계: 양도차익이 적거나 미미한 주택을 먼저 매도하여 과세표준을 낮추고, 가장 차익이 큰 핵심 1주택을 최종 매도하여 비과세를 노리는 편이 유리하다.
- 인별 분산 과세 활용: 종합부동산세는 세대별 합산이 아닌 개인별 합산 과세이므로 부부 지분 증여나 명의 분산을 통해 각자의 과표를 9억 원 이하로 분산한다.
- 세부담 상한선 150% 검증: 공시가격 급등 시 직전 연도 납부세액의 150%를 초과하지 않도록 상한선이 일원화되어 있으므로 고지서 발송 시 초과 청구 여부를 확인한다.
>>비거주 1주택 종부세 12억 공제 유지 및 실거주별 과세 기준 총정리
추가로 궁금한 점 (FAQ)
Q. 2주택을 소유하고 있으면 무조건 종부세 중과세율이 적용되는가?
A. 적용되지 않는다. 다주택자 세제 개편에 따라 2주택자에 대한 중과세율은 완전히 폐지되었으며, 서울 및 수도권 등 조정대상지역 여부와 상관없이 일반 기본세율(0.5%~2.7%)이 일괄 적용된다.
Q. 지방에 있는 공시가격 4억 원 이하 저가 주택도 주택 수에 모두 합산되는가?
A. 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외될 수 있다. 수도권 밖(광역시·특별자치시 제외, 군·읍·면 및 도 지역)에 위치한 공시가격 4억 원 이하 지방 저가주택 1채는 과세표준에는 합산되지만 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외되어 기본공제 12억 원과 세액공제(최대 80%) 혜택을 유지할 수 있다.
Q. 보유세 강화 논의가 있어도 직전 연도 대비 세금이 무한정 늘어날 수 있는가?
A. 늘어나지 않는다. 세법상 세부담 상한율이 150%로 통일되어 있어 공시가격이 크게 상승하더라도 직전 연도에 납부한 보유세 총액의 1.5배를 초과하여 부과되지 않는다.
마치며
다주택자 보유세 기준은 합산 공시가격 9억 원 공제선과 2주택 일반세율 적용 원칙을 기초로 자산 포트폴리오를 재점검하는 데서 출발한다. 6월 1일 과세기준일 전에 보유 주택의 공시가격을 면밀히 계산하고 전문 세무사와 상담을 거쳐 최적의 매도 순서를 확정하길 바란다.
⚠️ 주의 및 면책사항: 본 정보는 대한민국 종합부동산세법, 지방세법 및 국세청 고시를 기반으로 정리된 부동산 세무 가이드입니다. 개별 납세자의 보유 기간, 공동명의 여부, 지자체 감면 조례에 따라 실제 세액 계산이 달라질 수 있으므로 구체적인 세금 신고는 공인 세무사와 상담하시길 권장합니다.
최종 업데이트: 2026년 9월 1일
